20 октября 2020 г., Брайан Клайн

Вы всю жизнь работали и живете в рамках своего бюджета. У вас никогда не было проблем с получением ипотеки, потому что ваш кредитный рейтинг был высоким, отношение долга к доходу хорошее, и вы купили дом, который могли себе позволить. Теперь вы полностью на пенсии и хотите продать старый семейный дом, у которого все еще есть ипотека. Ваш план сокращается до современного одноуровневого уровня рядом с вашими детьми, который находится в более дорогом районе, чем тот, в котором вы проживаете. Вам нужно получить новую ипотеку, но будет ли ваша квалификация? Или, может быть, вы просто хотите рефинансировать существующую ипотеку.

Возможные препятствия для получения пенсионной ипотеки

Согласно Закону о равных возможностях кредита кредиторы не могут дискриминировать заемщиков по возрасту. Пенсионеры-заемщики, как и работающие заемщики, просто должны показать, что у них хороший кредит, небольшой долг и достаточный постоянный доход для погашения ипотеки. Двумя общими препятствиями, мешающими некоторым пенсионерам, являются сегодняшняя более высокая квалификация кредитора и то, что кредиторы считают приемлемым доходом.

У вас может быть даже значительная сумма активов на пенсионном счете 401k или IRA, но это не обязательно доход, если вы позволяете ему расти без налогообложения в вашем 401k или IRA. Требования к квалификации и доходу зависят от кредитора и типа ипотеки, которую вы ищете. Возможно, вам придется пройтись по магазинам. Ссуды, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, сопровождаются требованиями, которым должны следовать кредиторы. Но частные ипотечные кредиторы могут иметь свои собственные стандарты и даже могут отказаться от некоторых, если они считают, что вы представляете хороший риск по другим причинам.

Fannie Mae, Freddie Mac и некоторые частные кредиторы действительно имеют программы, разработанные для удовлетворения различных источников дохода и активов пенсионеров, но не все кредитные предложения полностью соответствуют тому, как обращаться с активами, которые не отображаются в W-2 или 1040 форм IRS. Начните с того, чтобы спросить кредитного специалиста, есть ли у него или нее опыт работы с кредитами на основе источников пенсионного дохода, а не только стабильного ежемесячного дохода.

Эти программы обычно имеют две формы. Один рассматривает текущие выплаты от IRA, 401k счетов и аналогичных фондов как доход, приемлемый для заявок на жилищную ипотеку. Это все, что вам нужно, если снятие средств плюс другой доход достаточны для удовлетворения требования о соотношении долга к доходу и, вероятно, будут продолжаться как минимум в течение следующих трех лет. Второй вариант предназначен для людей, у которых пенсионные фонды еще не освоены. Кредитные инспекторы могут использовать остатки на пенсионных счетах в качестве основы для того, что по сути является зачисленным доходом - деньги, которые есть или будут доступны заемщику для дополнения регулярного ежемесячного дохода, когда это необходимо для погашения кредита. Часто это оценивается только в 70% от его текущей балансовой стоимости из-за рисков того, что стоимость будет колебаться.

Другие возможности пенсионеры должны иметь право на ипотеку

Вы также можете включить свой аннуитет, пособие по случаю потери кормильца или супруга, а также доход от пенсионного счета, если вы докажете, что он продлится не менее 3 лет. Другой вариант, который вы можете рассмотреть, - это создание или увеличение раздачи из вашего 401k или IRA для получения большего дохода. Возможно, вам не понадобится доход от этих распределений, но вы должны хотя бы временно указать его в своей 1099 или другой форме IRS.

Если вам не нужен доход, вы можете инвестировать его куда-нибудь, кроме вашего 401k / IRA, и / или, возможно, прекратить запланированное распределение после того, как убедитесь, что вы можете производить выплаты по ипотеке без него. Кроме того, согласно правилам пролонгации, применяемым к пенсионным счетам, вы можете вернуть наличные в течение 60 дней без налогообложения распределения. Однако по истечении 60 дней снятие средств будет заблокировано, и вам придется декларировать деньги как доход.

Перед тем, как начать нежелательное распространение, вы должны сначала спросить о возможности получения ипотечного кредита на основе активов в вашем 401k или IRA. Это формула, по которой активы часто оцениваются на уровне 70% от текущей балансовой стоимости. Не все кредиторы (особенно частные кредиторы) используют одну и ту же формулу для уменьшения стоимости активов. Некоторые больше заинтересованы в том, чтобы определить, будет ли сумма увеличиваться достаточно долго, чтобы покрыть выплаты по ипотеке в течение всего срока действия ссуды. Они также могут захотеть узнать, насколько ликвидны активы на тот случай, если вам нужно будет регулярно снимать средства.

Последний вариант вообще не предполагает ипотеки. Возможно, вы сможете «заложить активы». Это означает, что вы подаете заявку на ссуду под свой брокерский счет (до определенного лимита) и таким образом покупаете дом.

Суть в том, что вам нужно знать, что у вас есть варианты при получении ипотечного кредита во время выхода на пенсию. Если ваши активы связаны с пенсионными и инвестиционными фондами, и вы ищете ипотеку на основе вашего дохода после выхода на пенсию, спросите кредитных специалистов о вариантах Fannie и Freddie, а также об альтернативах, предлагаемых некоторыми частными кредиторами. Если кредитный специалист говорит, что ничего подобного не существует или он не знаком с этим, вам нужно искать более квалифицированного кредитного специалиста.